Mission complète

Une mission complète confiée à un architecte englobe toutes les étapes nécessaires à la réalisation d’un projet architectural, depuis sa conception initiale jusqu’à la livraison finale. Cette prestation clé en main assure un accompagnement global et coordonné, couvrant les aspects techniques, administratifs, esthétiques et organisationnels. L’architecte agit en tant qu’interlocuteur unique, facilitant ainsi la coordination des différentes étapes et assurant un résultat conforme aux attentes en termes de qualité, de budget et de délais.

1. Esquisse et études préliminaires

Dans les phases initiales, l’architecte commence par analyser en profondeur le programme communiqué par le maître d’ouvrage. Il visite les lieux afin d’observer les spécificités du site et prend connaissance des données techniques, juridiques et financières mises à sa disposition. À ce stade, il formule toutes les observations et propositions qu’il juge pertinentes pour orienter le projet de manière cohérente et réaliste.

Sur cette base, l’architecte élabore une esquisse ou des études préliminaires, dont l’objectif est de vérifier la constructibilité de l’opération au regard des règles d’urbanisme en vigueur. Il évalue également la faisabilité technique et réglementaire du projet, tout en proposant une vision architecturale répondant aux besoins définis dans le programme. En général, il réalise une esquisse unique, mais il peut en proposer une seconde pour explorer des alternatives.

Parallèlement, il établit une estimation prévisionnelle du coût des travaux ainsi qu’un calendrier estimé pour leur réalisation. Ces éléments permettent de poser les bases financières et temporelles du projet. Enfin, l’architecte analyse l’adéquation entre les attentes du maître d’ouvrage, son enveloppe budgétaire et le calendrier proposé, afin de s’assurer de la faisabilité et de la cohérence globale de l’opération avant de poursuivre les étapes suivantes.

2. Avant-projet

L’architecte arrête en plans, coupes et façades les dimensions de l’ouvrage, précise son aspect, présente les solutions retenues, détermine les surfaces de tous les éléments du programme et établit la notice descriptive précisant la nature des matériaux extérieurs. Le niveau de définition correspond généralement à des documents graphiques établis à l’échelle de 1/100 (1 centimètre par mètre), mais ces documents peuvent être plus détaillés si nécessaire.

Ces documents graphiques ne peuvent en aucun cas être directement utilisés pour réaliser la construction.

Par ailleurs, l’architecte réalise cinq perspectives d’ambiance pour permettre au client de mieux visualiser les espaces intérieurs du projet. Si le client souhaite la création de perspectives supplémentaires, celles-ci feront l’objet d’un avenant au présent contrat.

L’architecte établit l’estimation du coût prévisionnel des travaux, prenant en compte l’ensemble des travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage, déduction faite des travaux que le maître d’ouvrage se réserve. Les matériaux, procédés constructifs et équipements intérieurs doivent être choisis par le maître d’ouvrage au plus tard au début de l’élément de mission « études de projet », afin que l’estimation soit effectuée sur la base de prix moyens.

L’estimation du coût prévisionnel est assortie d’un taux de tolérance de 10 %, calculé en monnaie constante, par rapport à l’enveloppe financière du maître d’ouvrage. Cette limite de tolérance s’applique uniquement si le programme annexé au contrat demeure inchangé. Toute modification du programme entraîne la rédaction d’un avenant.

Enfin, l’architecte s’assure de la compatibilité de son estimation avec l’enveloppe financière et le calendrier prévisionnel du maître d’ouvrage. En cas d’incompatibilité, les parties conviennent de se réunir pour déterminer les ajustements nécessaires et définir la suite de l’exécution du présent contrat.

3. Déclaration préalable et permis de construire

Élaboration du dossier de Déclaration Préalable ou Permis de Construire

L’architecte établit et signe les documents graphiques ainsi que les pièces écrites relevant de sa compétence, nécessaires pour constituer le dossier de demande de déclaration préalable ou de permis de construire, conformément à la réglementation en vigueur.

Il accompagne le maître d’ouvrage dans la constitution du dossier administratif, en lui indiquant les pièces obligatoires et celles qu’il devra fournir. Une fois les documents finalisés et signés par le maître d’ouvrage, y compris les documents graphiques, ce dernier dépose la déclaration préalable ou le dossier de permis de construire auprès du service instructeur.

Ces documents graphiques ne peuvent en aucun cas être directement utilisés pour réaliser la construction.

Instruction de la Déclaration Préalable ou du Permis de Construire

Après le dépôt de la déclaration préalable ou du permis de construire, l’architecte assiste le maître d’ouvrage, à sa demande, dans ses échanges avec l’administration. Il est essentiel que le maître d’ouvrage informe l’architecte de toute correspondance reçue de l’administration.

Une fois la déclaration préalable ou le permis de construire délivré, le maître d’ouvrage transmet à l’architecte une copie de l’arrêté ainsi que de ses éventuelles annexes. Enfin, le maître d’ouvrage procède à l’affichage réglementaire sur le terrain, conformément aux exigences légales.

4. Assistance pour la passation des contrats de travaux

L’architecte procède à l’analyse comparative des offres des entreprises, établit un rapport détaillé et propose au maître d’ouvrage une liste d’entreprises à retenir. Il prépare également les pièces constitutives des contrats de travaux.

L’architecte peut déconseiller le choix d’une entreprise si celle-ci ne présente pas les garanties suffisantes ou ne justifie pas d’une assurance adaptée pour couvrir ses risques professionnels. Si le maître d’ouvrage décide de ne pas suivre les préconisations de l’architecte, il en assume la responsabilité et les conséquences éventuelles.

À l’issue de la consultation des entreprises, si le coût prévisionnel des travaux par corps d’état dépasse l’estimation réalisée lors des études de projet, et ce, au-delà d’un taux de tolérance de 10% (en monnaie constante), le maître d’ouvrage s’engage à accepter le nouveau coût des travaux. Toutefois, si le dépassement excède un taux de tolérance de 5%, le maître d’ouvrage peut demander à l’architecte de proposer des ajustements afin de respecter l’enveloppe financière validée au stade des études de projet. L’architecte s’engage à réaliser ces adaptations sans frais supplémentaires.

Une fois les entreprises retenues, le maître d’ouvrage et les entrepreneurs signent les contrats de travaux. Ensuite, le maître d’ouvrage convient avec l’architecte et les entreprises de la date d’ouverture du chantier, signe la Déclaration d’Ouverture de Chantier et la transmet à l’autorité compétente.

5. Direction de l'exécution des travaux

Le maître d’ouvrage contresigne l’ordre de service rédigé et signé par l’architecte, qui ordonne l’ouverture du chantier aux entreprises. Il signe également le planning général de l’opération, établi par l’architecte en collaboration avec les entreprises, ainsi que les éventuels avenants aux contrats de travaux.

L’architecte organise et dirige les réunions de chantier, en rédige les comptes rendus et les diffuse, dans un délai de 8 jours, aux entreprises, au maître d’ouvrage, et aux autres destinataires concernés. Il vérifie l’avancement des travaux et leur conformité avec les pièces du contrat de travaux. L’architecte examine les factures des entrepreneurs dans un délai de 15 jours à compter de leur réception et établit les propositions de paiement. Il vérifie également les factures finales des entreprises dans un délai de 30 jours à compter de leur réception, établit le décompte définitif en fin de chantier, et propose le règlement des entreprises pour le solde. Ce décompte exclut les coûts des travaux réservés au maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage doit formuler ses observations sur les comptes rendus de chantier par écrit, dans un délai de huit jours. Il s’engage à régler les entrepreneurs selon les conditions des contrats de travaux et à informer l’architecte de tout versement effectué.

Il est interdit au maître d’ouvrage de donner directement des ordres aux entrepreneurs ou de leur imposer des choix techniques ou de matériaux. En cas de non-respect de cette règle, il assume les conséquences éventuelles de son intervention.

Le maître d’ouvrage et l’architecte conviennent ensemble du mode de diffusion des comptes rendus, généralement par courriel.

La fréquence des réunions de chantier, organisées par l’architecte, est en moyenne de 2 à 4 fois par mois. Cette fréquence peut être ajustée en fonction de l’avancement des travaux, des périodes de congés, des intempéries, etc.

Toute réunion supplémentaire demandée par le maître d’ouvrage entraînera une rémunération supplémentaire de l’architecte.

En plus des réunions de chantier, des visites de chantier peuvent être réalisées par l’architecte, s’il l’estime nécessaire, et faire l’objet d’un compte-rendu si besoin.

Le contrat prévoit un forfait de 30 réunions de chantier. Au-delà de ce seuil, des frais forfaitaires de 180€ HT pour le déplacement et 180€ HT pour le compte-rendu seront facturés en supplément des honoraires prévus au contrat.

Tout manquement de l’entrepreneur à ses obligations sera constaté dans les comptes rendus de chantier de l’architecte, et, si nécessaire, fera l’objet d’une mise en demeure par le maître d’ouvrage.

Le présent contrat ne comprend pas les prestations liées au remplacement d’une entreprise défaillante (constat contradictoire, nouvelle consultation, et choix d’une autre entreprise), lesquelles feront l’objet d’un avenant.

6. Visa

Les études d’exécution, si nécessaire, sont réalisées en totalité par les entreprises. L’architecte examine leur conformité avec le projet de conception générale qu’il a élaboré et appose son visa sur les documents (plans et spécifications) si les dispositions de son projet sont respectées.

La délivrance du visa n’exonère pas les entreprises de leur propre responsabilité.

7. Opérations préalables à la réception

Lorsque l’ouvrage est en état d’être réceptionné, la réception intervient à la demande soit des entreprises soit du maître d’ouvrage.

La réception est prononcée par le maître d’ouvrage, avec ou sans réserve. Elle constitue le point de départ des délais de la garantie de parfait achèvement due par les seules entreprises, de la garantie de bon fonctionnement et de la responsabilité décennale.

L’architecte assiste le maître d’ouvrage pour la réception des travaux : il organise une visite contradictoire des travaux en vue de leur réception, rédige les procès-verbaux et établit la liste des réserves éventuellement formulées par le maître d’ouvrage au cours de la réception. Le maître d’ouvrage ou son représentant et les entreprises signent les procès-verbaux.

Postérieurement à la réception sans réserve ou à la levée des réserves formulées à la réception, les entreprises deviennent les interlocuteurs directs du maître d’ouvrage au titre de la garantie de parfait achèvement.

En cas de réserves formulées à la réception, l’architecte suit le déroulement des reprises liées à ces réserves et constate leur levée, à la date prévue dans le procès-verbal de réception en présence du maître d’ouvrage ou de son représentant et de l’entreprise concernée.

Lorsque les réserves formulées à la réception ne sont pas levées à la date prévue, le maître d’ouvrage adresse une lettre de mise en demeure à l’entreprise concernée. L’architecte constate la suite donnée à cette mise en demeure.

La mission de l’architecte prend fin soit :

À l’issue des opérations de réception si elle est prononcée sans réserve,
À la levée des réserves formulées lors de la réception,
et, en tout état de cause, au plus tard, un an après la réception.

Après la réception, le maître d’ouvrage transmet la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux à la mairie ainsi que les attestations relatives au respect des règles de construction, lorsqu’elles sont requises.

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est établie et signée par l’architecte lorsque ce dernier a dirigé les travaux.